繰上げ返済シミュレーション｜期間短縮型と返済額軽減型を比較

このツールでできること

住宅ローンを返している途中で、まとまったお金を使って元金の一部を前倒しで返すことを「一部繰上げ返済」といいます。このツールは、繰上げ返済をすると利息がいくら減るのか、返済期間や毎月の返済額がどう変わるのかを計算します。

繰上げ返済には2つの方法があります。期間短縮型は、毎月の返済額を今までどおりにして、返済期間を短くする方法です。返済額軽減型は、返済期間を今までどおりにして、毎月の返済額を少なくする方法です。このツールは、2つを同じ条件で並べて比べます。住宅金融支援機構の【フラット35】のサイトでも、この2つの方法が案内されています。

使い方

1. 当初の借入金額・金利・返済期間：ローンを借りたときの条件を入れます（例：3,000万円・年1％・35年）。
2. 返済した回数：繰上げ返済をする時点までに、何回返済したかを入れます。毎月返済なら経過した月数です。10年たったなら 120 回です。
3. 繰上げ返済する額：元金に充てる金額を入れます。
4. 手数料：繰上げ返済に手数料がかかる場合は、その額を入れます。かからなければ 0 のままで構いません。

結果には、繰上げ時点の残高、2つの方法それぞれの「利息の軽減額」、短縮される期間、新しい毎月の返済額が表示されます。「3つのケースの比較」の表で、繰上げしない場合との違いも確認できます。

計算方法

まず、当初の条件から元利均等返済の毎月の返済額を求め、返済した回数ぶんだけ進めて「繰上げ時点の残高」を出します。そこから繰上げ返済額を引いたものが「繰上げ後の残高」です。

月利 i ＝ 年利 ÷ 12
毎月の返済額 ＝ 残高 × i × (1 ＋ i)ⁿ ÷ ｛(1 ＋ i)ⁿ − 1｝（n は残りの回数）
期間短縮型：毎月の返済額は変えず、繰上げ後の残高が 0 になるまでの回数を数える
返済額軽減型：残りの回数は変えず、繰上げ後の残高から毎月の返済額を求め直す
利息の軽減額 ＝ 繰上げしない場合の残りの利息 − 繰上げ後の残りの利息 − 手数料

毎月の返済額と毎月の利息は円未満を切り捨て、最終回で残りを精算しています。この方法で、ドコモSMTBネット銀行の「繰上返済」ページに載っている例（3,000万円・35年・年3.0％・10年後に100万円を繰上げ）を計算すると、毎月の返済額は 115,455 円、期間短縮型は残り 23年7か月で総返済額 47,420,210 円、返済額軽減型は毎月 110,712 円で総返済額 48,068,271 円となり、掲載されている金額と一致します。

計算例：3,000万円・年1％・35年のローンで、10年後に100万円を繰上げ

10年（120回）返済した時点の残高は 22,470,680 円です。ここから 100 万円を繰上げると、残高は 21,470,680 円になります。手数料は 0 円とします。

利息の軽減額は、期間短縮型が 276,373 円、返済額軽減型が 130,643 円です。返済額軽減型では、毎月の返済が 3,768 円楽になります。同じ金額を繰上げても、期間短縮型のほうが利息は多く減ります。

次に、同じ条件で繰上げの時期だけを変えた場合です（100万円・手数料 0 円）。

早い時期に繰上げるほど、その元金にかかる利息の期間が長くなるため、軽減額は大きくなります。また、手数料が 11,000 円かかる場合、10年後の期間短縮型の軽減額は 276,373 円から 265,373 円に減ります。

よくある質問

期間短縮型と返済額軽減型は、どちらがよいですか？

利息を少しでも減らしたいなら、同じ金額でも軽減額が大きい期間短縮型が向いています。毎月の家計の負担を軽くしたいなら返済額軽減型です。ただし、教育費など将来の支出もあるため、手元の資金を使い切らないように注意してください。

繰上げ返済の最低金額や手数料は決まっていますか？

金融機関によって違います。【フラット35】の例では、一部繰上返済は窓口で 100 万円以上、インターネットサービス「住・My Note」で 10 万円以上で、どちらも手数料はかからないと案内されています（2026年11月時点）。申込みの時期にも決まりがあるため、借入先の案内を確認してください。

ボーナス返済を併用している場合は？

このツールはボーナス返済に対応していません。毎月返済だけのローンとして計算した目安として使ってください。

繰上げ返済をすると住宅ローン控除はどうなりますか？

控除の適用には、返済期間などの条件があります。期間短縮型で返済期間が短くなる場合は、控除に影響することがあります。個別の判断は、国税庁の案内や税務署、税理士にご確認ください。

注意点